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近年來中國房地產受到世界經濟研究機構的廣泛關註。尤其在中國各地房價下行、房地產行業進入轉折期後，為瞭探求我國因銀行壞賬大增、信貸違約加劇進而引爆金融風險的可能性，各大國際機構都在緊密跟蹤我國的房地產業。在國際國內都擔心、懼怕我國房價大幅度下挫進而導致經濟、金融風險的時候，美國兩大智庫之一的彼得森研究所卻得出上述結論，根據何在呢？
內容來自sina新聞
其實，房價較大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅，不在統計范圍內的房地產數據而在涉房貸款上，即利用房產、地產、房地產作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是17.8萬億地方融資平臺貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價下跌效應已傳遞到瞭土地市場，近期"地王"銷聲匿跡就是例證。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，最終威脅到17.8萬億元中13萬億元的銀行貸款。對此，政府和商業銀行不能不高度警惕。
彼得森研究所的第一個根據是交行那份結論為縱使房價下跌30%，其對銀行業不良貸款率甚至不會產生太大影響的研究報告。交行報告說，縱使房價下跌40%至50%，不良貸款率也將僅增長3.8至5.6個百分點。第二個依據，是目前中國商業銀行不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率不過將達到6.6%。
央行[微博]最新數據顯示，3月末，房產開發貸款餘額3.78萬億元。地產開發貸款餘額1.12萬億。個人購房貸款餘額10.29萬億。保障性住房開發貸款餘額7783億元。四項合計，截至目前房地產貸款總額為15.97萬億。截至3月末人民幣各項貸款餘額74.91 萬億，房地產貸款占比為21.3%。也就是說，理論上說，若房地產貸款"全軍覆沒"，僅能影響銀行全部貸款資產的兩成而已。
那麼，假如房價真下跌50%，那對中國銀行業影響到底有多大？會否爆發銀行業的全面危機呢？回答這個疑問，需要用數據來作具體分析。
2014北京商業地產投資意向調查：
房價下跌50%，銀行能扛住嗎
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/07432708969.shtml
再仔細分析房地產貸款結構，其影響應該很有限。在15.97萬億元的房地產貸款中，個人購房貸款餘額10.29萬億元，占房地產貸款總額比例64.4%，占各項貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說，當房價下跌超過30%時就會開始侵蝕首套房貸款本金；當房價下跌60%時，就會侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對房價漲跌並不敏感，就是說購房者從購房那天起歸還貸款就沒有考慮房價的漲跌，即：房價漲跌不會影響自住戶歸還貸款。
第二套以上住房購置是改善型、投資投機性的，對價格漲跌變動極為敏感，一旦價格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風險。但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，隻要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說房價下跌50%對個人購房的10.29萬億元貸款影響沒有想象的血本無歸那樣大。這一點與美國有很大不同。美國次貸危機爆發的原因之一，就是許多住房抵押貸款是零首付。在那種情況下，隻有房價上漲才能保證銀行貸款安全；隻要房價下跌，貸款風險立馬顯露。
無疑，房價若下跌50%，對於3.78萬億房產開發貸款和1.12萬億地產開發貸款共計4.9萬億元貸款，將帶來較大風險。不過，這兩項貸款占全部人民幣貸款餘額74.91萬億比例僅6.5%，即使全部形成不良貸款，也僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬億，增加不良率為3.9%。這麼看來，交行和彼得森研究所研究結論是可靠的。
餘豐慧房價下跌50%銀行能扛住 地方債威脅大
綜上所述，我國房地產貸款中個人購房貸款占64.4%，而個人購房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定瞭房價下跌對銀行貸款質量的影響是有限的。因此，目前不應懼怕房價走低。各地房價若能徹底回歸理性，能促進中國經濟結構調整轉型，消除經濟金融運行中的泡沫風險隱患，從根本上說對中國經濟和民生都有利。
(作者系資深財經評論人)
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餘豐慧
美國的彼得森陽明山信貸年息借貸增貸轉貸台北就學貸款信貸年息研究所近日發佈研報稱，縱使房價下跌50%，中國商業銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態化運營。
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